在合肥楼市表现太惹眼，甚至市场出现非正常现象之后，合肥市政府3个月内两度发文调控，旨在抑制房价跳涨、规范秩序，更在6月份祭出了“限贷”政策，意在挤出市场潜在“泡沫”。不过，截至目前，合肥楼市似乎并未出现变化。开发商卖房开价日渐“任性”，市场“买单”热情依然高涨。连夜开盘、排队抢购等仍然是合肥楼市的关键词，这一市场走向，谁是背后“推手”？
政府
供地少，地王频出，助推房价上涨
“现在楼盘认筹，置业顾问直接发条朋友圈，及时看到了的就赶过去，看不到的就认筹无望了。”合肥市民刘先生说，以前置业顾问卖房都是案场热情介绍，事后时不时电话问候、告知楼盘进度信息；后来就变成手机群发短信，现在直接短信都不发了。
市民的“吐槽”背后，正反映着楼市的行情和供求关系：市场俏了，卖房不需要花心思，价格高也不怕卖不掉。事实上，合肥楼市库存一直在较低位运行。合肥家园网统计的数据显示，截至7月25日，合肥住宅可售量仅为15818套，去化周期在2个月左右。
楼市的供应与上游的土地供应息息相关。是不是政府土地供应偏少，引发了楼市供应偏紧？据了解，去年合肥土地市场供应量不及往年，加之开发商新开工的速度有所下降，客观上导致楼市库存量走低。
而今年以来，随着住宅销售红火，房价持续上涨，合肥市政府有意加大土地供应量。从目前来看，今年一季度合肥市区供地偏少，1月~3月，分别只推出2宗、1宗、4宗土地；二季度供地量大幅提升，五六月份则开启“疯狂供地”模式，其中6月份合肥市区共推出12宗地，总面积达1123.2亩。土地供应有所增加，不过这些新入市的土地并不能解当下楼市之“渴”，待明年上半年，这些土地才能有产品面市。商品房市场供应偏紧的局面并未得到根本改变。
而提到合肥房价的这一波行情的源头，市民张殊觉得应该算在去年年底政务区“地王”头上——那场拍卖会，政务区一宗地拍出17000元/平方米的价格，这一价格甚至高出了该区住宅售价。地价都有这么贵，未来房价肯定更贵，政务区房价由此开启“快涨”模式。
不知道从什么时候开始，地价这一以前仅仅是业界关心的话题，成了普通老百姓热议的内容。几乎每一次土地拍卖，都能掀起大众的热烈讨论，和房价一样热门。“以前并不关心，因为地价并不夸张。”张殊说，但去年底开始，他就很关心土地拍卖，而且不出意外的是，几乎每场热门地块都会拍出高价甚至刷新纪录，这引发人们对这一地块以及周边项目房价的积极猜想。
这似乎就是“地王”的魔力。今年以来，合肥土地价格持续走高。从合肥市国土部门公布的区域居住用地历史最高成交单价和最高楼面地价的公示可以看到，14宗“地王”中，有11宗是今年拍出的，其中有6宗均是6月29日的土地拍卖会上拍出的。土地疯狂，与房价的飞涨直接相关；这些土地价格的走高和地王的成交案例，又成为强化楼市未来上涨预期的信号。“面粉”价格贵，“面包”价格肯定高，这一逻辑被大众空前重视，更是助推了房价高涨。
开发商
备案价脱缰，一次涨价数千元
“前一段是开发商捂盘惜售，制造市场恐慌；后一段，是开发商放开叫价，我们只能无奈看着房价暴涨。”市民张女士陪亲戚从年初看房到现在，终于买了一套房。而无论配套、定位均属于中档盘的这套房，她亲戚花掉了203万。她认为，这一波房价暴涨与开发商也脱不了“干系”。
记者了解到，今年前几个月，合肥新房、二手房一度出现价格“倒挂”，同等市场价值的新房比二手房价格便宜不少，有的价格差别在数千元。市面上可售新房房源极少，众多开发商呈现“无房可卖”局面，疑似捂盘惜售。6月份开始，不少看房的市民发现，市场上的新房价格涨幅明显，大多在2000元/平方米以上，与此前大不一样。业内人士指称，这是因为政府对于新房备案价涨幅有一定控制所致。“这样的涨幅在之前不太可能能备得了案。”合肥市房产界人士表示，政府在此之前对于备案价的涨幅会给一个“标准”，现在看来，“备案价放开了”。
合肥市物价部门表示，按照规定，该市新建商品住宅须到物价局进行价格备案，经审核后向社会公开。严格来说，政府不存在对商品房备案价进行控制，因此“放开备案价”一说不存在。随后记者发现，合肥楼市在售楼盘售价上涨幅度均较大，如有的楼盘第一次开盘均价为10000元/平方米，半年之后单价却直涨4000多元。开发商叫价迅速上涨，但市场仍不乏买单者，成交不用发愁，这也使得合肥房价节节攀升。
投资客
楼市回报快，引来很多投资者
“一百万在上海买不了房，但来合肥买房，可以按揭两套；合肥的房价上涨这么快，收益率很高。”这是一位定居上海的合肥人“回乡投资”的说法。在他看来，合肥楼市已经被当成一个投资产品，资金门槛要求低，回报快，因此被不少资本“盯上”。
合肥学院房地产研究所所长朱德开告诉记者，该所做的购房者意向调查显示，年初，购房人群中投资与改善需求的购房者占比约在30%，而最近这一比例已上升到近50%。不仅如此，在合肥买房的人群中，以前是合肥本地人与省内其他城市居民为主，而当前购房人群中出现一些“返乡投资者”。他们有的家乡是安徽，在一线城市工作生活，看中合肥的投资前景，前来合肥购房。对比一线城市的房价来说，合肥房价还不算高。
此外，此轮楼市行情，除了一线城市广受关注之外，合肥与南京、苏州、厦门并称为“四小龙”，受关注度空前提高，已成为“网红”。资本是全国流动的，合肥楼市已不再是合肥以及安徽人的楼市，它吸引着全国各地的资本。百瑞地产资讯中心主编王敏表示，当前合肥楼市的购房者资金组成较为复杂，这也是为何限贷对合肥楼市影响不如预期大的原因。限贷只能对部分购房者有“截流”效果，对具有较高购买力的外地投资客影响不大，这部分投资客依然会进场购房。
发表于 2016-7-28 12:18:53
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