买新房要审查哪些条件 如何审查商品房买卖合同

缇娅

买新房要审查哪些条件
                      如何审查商品房买卖合同

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商品房销售条件有哪些?

      商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
      商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

     《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售应当符合以下条件：
      (一)现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
      (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
      (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
      (四)已通过竣工验收；
      (五)拆迁安置已经落实；
      (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
      (七)物业管理方案已经落实。

      商品房预售需具备以下条件：
      (一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
      (二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
      (三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
      (四)已确定施工进度和竣工交付使用时间；
      (五)七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；
      (六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；
      (七)法律、法规规定的其他条件。

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买房看五证两书 买新房流程

      买房先看开发商五证两书
     “五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。
      房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。
      两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

      买新房流程
      第一步 前期准备
      购房能力评估，买房前的资金准备和房产基础知识的学习。
买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。
      第二步 实地看房
      选中合适的房子，查看楼盘五证二书。
      第三步 买房认购 签订签定认购书
      签认购书不是买房必经程序，只是大多数楼盘买房多须先认购，轻易不签认购书。根据《合同法》规定，认购书属“预约合同”，也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确，如果置业者未见购房合同，那么则不存在预约法效。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，那么该协议应当认定为商品房买卖合同。
      第四步 商品房购房合同签订
      看好了房子，就与开发商签订合同，内容与二手房基本一致，但因为大多数在售房屋都是期房，因此必须约定交房时间，还有面积误差的处理办法等。
      第五步 交首付款 办理贷款事项
      交首付后，把相关资料给开发商，他会帮你办理贷款。
      第六步 交房入住 产权********
      交房时间到了，就去收房。开发商必须具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，才算具备交房条件，另外必须出具《房屋土地测绘技术报告书》，与你进行房款结算。之后您需要去验房，考察房屋质量，设施齐备情况等等。之后，还需要把相关材料给开发商，由他们办理产权证，一般交房后或约定交房日期90天为办证期限，如果因为开发商原因，无法及时办证，则可以按照合同约定索赔。

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商品房买卖合同怎么签 签合同注意事项有哪些

      商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

      商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
      (一)当事人名称或者姓名和住所；
      (二)商品房基本状况；
      (三)商品房的销售方式；
      (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
      (五)交付使用条件及日期；
      (六)装饰、设备标准承诺；
      (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
      (八)公共配套建筑的产权归属；
      (九)面积差异的处理方式；
      (十)办理产权登记有关事宜；
      (十一)解决争议的方法；
      (十二)违约责任；
      (十三)双方约定的其他事项。

      签订商品房买卖合同注意事项
      购房人在签订购房合同前，要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明(或开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。签约时商品房买卖合同要看清。
      《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时要约定好付款方式、房屋面积、违约责任等问题。

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