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发表于 2011-3-22 23:48:39
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祸国殃民的房地产如今破鼓乱人锤
所谓土地财政，说白了就是地方政府被房产商贿赂，土地财政的本质，就是贿赂。傻多们总是说房价太高是因为地价太高，前些年，没有房产税、公租房这回事的时候这么说，那自然是可以，房地产商勾结政府，狼狈为奸搜刮民财坐地分赃嘛。他们确实都是是王八蛋、禽兽、畜生、寄生虫。试想，农业税没了，招商引资又送地又免税，地方政府不卖地吃啥？如今站在房地产商的角度这么说，那也还可以，栽赃嘛。跟着房地产商这么说，那就不明智了，此一时彼一时。
真正推高房价的是房地产商，最大受益的也是房地产商。房地产商用银行的钱，用建筑商的钱，用客户的预付款。在充足的时间内抬高房价。因为房地产商成本很小，风险很低。屯地，屯房，忽悠客户抬高房价。任志强被多军追捧拥戴，然后高价卖房给他们，绝对是庞氏骗局的操盘高手。
房地产商就像把白糖水当脑白金卖给银行，银行就像把放馊了的糖水当黄金酒卖给房奴，这就是房地产商、房奴和银行之间的三角关系。作为银行的大东家，国家和银行是同时觉醒的，只是房奴们还不怎么上道，一副认贼作父的样子，典型的斯德哥尔摩综合症症状。斯德哥尔摩综合症（Stockholm syndrome），斯德哥尔摩效应，又称斯德哥尔摩症候群或者称为人质情结或人质综合症，是指犯罪的被害者对于犯罪者产生情感，甚至反过来帮助犯罪者的一种情结。这个情感造成被害人对加害人产生好感、依赖心、甚至协助加害于他人。房地产商既骗了银行的钱，又骗了房奴的身子，银行要的是钱，不需要房奴的身子。银行觉醒了，房奴也快了。面对摇摇欲坠的楼市，不淡定的房奴们压根没弄明白一个基本道理：国有化是软着陆，除了炒房客，谁也不吃亏。试想，如果房价大跌之后，银行不要你房子，非得让你足额还贷，你上哪哭去？最关键的是，房奴们是觉得以后二十年（有些是三十年）月月给银行发工资好呢，还是把工资用来消费，提高生活水平好呢？工资用来给银行发工资，银行没赚多少，银行早就把钱一次性送给开发商了，所谓按揭，本质上是开发商把房子高价卖给了银行，然后房奴再向银行融资租赁，事实不就是这样嘛。举例而言，是房地产商七十万把房子卖给银行，银行再把房子融资租赁给房奴，月供二三十年，给银行一百多万，直至月供完成之时，房奴才取得不设抵押的不动产。房地产商售价七十万，银行已经是亏了，要是银行直接炒楼，起码不能拿个团购价嘛。
按揭之下，房地产商和银行联合忽悠房奴，真正的赢家只有房地产商一个。既然是抵押贷款，那房子值钱倒也好，银行回收再卖嘛，可一旦房子不值钱了呢？房奴说那累点就累点吧，好歹能落套房子，又或者断供了事，可银行又何苦呢？政府卖了地，赔上了政治信用，也搭上了银行，吃的是老本，做的是一锤子买卖，加上受贿所得，赚的也只是房地产商的零头，何必呢。站在国家角度，站在银行角度，站在房奴角度，站在刚需角度，站在经济平稳发展和最佳社会效益角度，唯独不站在房地产商角度，国家采取什么方案，效果最好呢？房产税解决的是土地财政问题，公租房才是解决房价问题。国有化是软着陆，除了炒房客，谁也不吃亏。健康的市场机制就是要制造多赢局面嘛。
至于傻不楞噔的炒房团、囤房者，那真是被人卖了还帮人数钱，掉进了庞氏骗局，丢人到家了。炒房团、囤房者老是奉行多吃多占的行事法则，却不知道在庞氏骗局之下，吃得越多，亏得越多。炒房团有点像外管局，赚了美元买美债，等老美还债换更多美元。炒房团，买了房子卖房子，卖了房子买房子保值，落得满坑满谷的房子，还没变现。人家该收的地钱收了、该得的房钱得了，击鼓传花，鼓声一停，花就传不出去了。让子弹飞一会儿，让铁血十八星路军坚决不吃饭吧。囤房者唯一能想到的招数也就是提高租金了，租金涨跌还得看供求，既不是一厢情愿就能涨上去，把租金涨上去也不是调控目的。调控的短期目标是盘活存量，也就是把空置的房子逼出来，要么出租，要么变卖，出租捞回本困难，割肉离场可能性更大，因为地方财政要当包租公。
炒房的散户厉害，还是炒股的散户聪明？在股市，那叫灾民，在楼市，这叫帮凶，投资失败，说到底是商业风险。他们在股市割肉早就习惯了，不信邪有啥办法。本先生给炒房的出个好主意吧：既然银行不愿意玩了，大家可以试试反按揭，把砸在手里的房子细水长流地卖出去，性质跟融资租赁差不了多少。长痛就长痛吧，等刚需一次性买断看来是没戏了。细水长流嘛，月租抵月供也别指望，就当作为刚需的下家给你们的补贴也好。本先生早就说过，改善了中国人的居住环境，促进了住房现代化，是十年来的最大历史贡献，而炒房客都是活雷锋。首付六十万，月供一万二，每月三五千往外出租，还照章缴纳房产税，这种人不是雷锋是神马？至于空置房，不是不想租，是租了就不好卖。
房产税也好，空置税也罢，名目可以多样，钱肯定是要收的。开征房产空置税的主意并不扯淡，要争论的只是怎么个收法而已，完全是技术层面的问题。不收税就太扯淡了，利息税的根据是防止货币沉淀，鼓励消费投资，防止房产沉淀，当然要收税，其实交给行政执法部门执行罚款或者定罪收罚金更合理一些。比如当前行政部门对付票贩子的通行做法就是：没收非法所得，并罚款，数额较大构成犯罪的，依法行事。如今银行业全面落实检查存款实名化，房地产业也快了。很多屯房的，通过伪造证件之类的手段买房子、借用农民工的身份证团购房子、通过鸡鸣狗盗的种种手段骗取购房资格，这些手段，瞒得过登记部门，还瞒得过税吏吗？
神马是 “保障性住房”，好就好在模糊，因为既然是硬任务，这就是摊牌了，就需要地方官们站队了，就有大家下得来台下不来台的问题了。1000万套的来源，大抵有三种，一是盖，银行只给保障房开发项目贷款，这是既定国策，钱不用傻多们担心；一是买，万科和任志强都已经真刀真枪地开始揽工程了，这叫给社会资金留出路，本质上是政府采购，当然，也可以给囤房的接盘，因为房子不盖也够用；一是编，也就是阳奉阴违，甄选班底的时候不表现，这种地方官的下场可能出乎傻多们的意料——1000万套保障性住房是硬任务，不换思想就换人。建新房子不是问题，因为政绩（市容）和税收（房产税）总要从这里来。开发商不是建筑队，就像炒房团一样是个多余的存在，赚钱比政府多，挨骂比政府少，早就该取缔了，没了张屠户，就吃带毛猪？没这种道理。万科不是已经打算转型建筑公司，并且打起了承揽公租房建设项目的主意吗。
好多人总是刻舟求剑，缺乏任志强的政治敏感性和局势判断力。北京市住房和城乡建设委员会新闻发言人徐志军去年底表示，“十二五”期间，北京市将力争实现两个60%的目标，即保障性住房占整个住房供应的60%，公共租赁住房要占保障性住房供应的60%。房地产私募基金的尝试也在北京悄然进行。由全国工商联房地产商会牵头，以商会会长聂梅生为组长，华远地产董事长任志强为副组长的公租房基金筹备小组已成立，上海建银精瑞资产管理有限公司为基金方案的设计者。“方案已经由国家工商联上报至发改委。”聂梅生去年12月对媒体表示。目前为止，搞房地产私募基金，只是日暮途穷的房产商们试图从地方政府那里分杯羹的一厢情愿。
1000万套的用处，大抵有两个，一是公租房，市场价或平价，地方财政来当包租公；一是廉租房，77块45平是国家标准。比例怎么划分，越模糊越好，因为房子都是一样的，不存在价格和品质的关联性。
楼市崩盘是大灾，灾难救不了命，然而雷峰塔总有倒的那一天，剩下的只是会不会砸死人的问题。看空看多有两个维度四种情况。两个维度分别是：是否有钱、是否理智。如此一来就有四种人：有钱的多军、有钱的空军、没钱的多军、没钱的空军。有钱没钱的临界点，不妨就定在能付首付、能供月供。理智与否的边界值，不妨就以能否理解反身性为标准。反身性就是预期和行为效果的相互决定性。君子不立于危墙之下，是孔子讲的，说的是小散户再有钱也不要接庄家的盘。猴子骗猫火中取粟的故事，是拉·封丹讲的，说的是囤房者骗刚需接盘的道理。有房没钱的，如果是空军，可以高位变现，卖给有钱没房的傻瓜，实现华丽转身，先变成有钱人，再变成有钱又有房的人。提首付、涨利息，目的就是关门打狗、避免误伤，让刚需不要贷天价款接最后一棒了。所谓刚性需求，是住房需求，不是买房需求，公租房的意义就是，不必买就有得住，给政府时间，摆脱土地财政，把房价降下来，治好滞胀的病。
最后简单说一下本先生和傻多们的几点根本分歧：
第一：考察对象不一样。傻多们的理论根据是供求关系影响价格的市场教，和保值增值决定投资的理财术，不怎么谈经济之外的事情，最多把政府骂一顿，嫌拆迁太慢，卖给房产商的土地太少，尤其关心的是房价单向上涨的恐慌是不是还能跟前几年一样维持下去；本先生探讨的则是社会成员之间的利益关系。
第二：立论主旨不一样。傻多们基本上是要么表达主观愿望，希望永远多吃多占，要么阐释宗教信念，以为楼市比股市靠谱，把钱放进楼市比把钱放进股市放心，他们关注的是其发财愿望能否实现的问题；本先生则基本上是在做公共政策分析，启蒙刚需、房奴们，以及政府、银行们，开释前者，教导后者，关注的是社会治理层面。
第三：判断依据不一样。让傻多们嘴硬的，无非就是这些年来的这么多次救市，以及这些年来的这么多次空调；但在本先生看来，让傻多们胆寒的，是03年至今对房地产行业的所有扶持政策，无论是功能定位还是金融支持，至今已经悉数取消。
第四：取舍标准不一样。傻多们骂政府、骂傻空，唯独不骂开发商，自鸣得意赶上了好年月，抱上了好大腿，登上了快速发财的和谐号，在房地产绑架了银行和地方财政的条件下，这股子极富优越感的横劲最多显得无耻，然而在房产税已经势不可挡、公租房已经指腹为婚、包租公已经跃跃欲试之际，在从银行借不到钱、从政府买不到地的开发商们，如万科、华远一般打起了筹钱承揽公租房建设生意的主意之时，任志强这种既善于领会大领导心意、又惯于毁坏大领导名声、老是吃大领导人血馒头的彪子也只能算是嗅觉灵敏、见风使舵、出卖信徒的婊子了，而不明就里的傻多们，则如十八星路军一般，对房地产商一路护送，记不记得，子弹飞着，十八星路军没吃没唱就淹死了。
傻多们的下场，将不会好过十八星陆军：铁血十八星陆军，打着北洋陆军的大旗，穿着美帝南北战争的扁帽军服，扛着大清甲午战争的大抬枪土铳，表面上耀武扬威，实际上相当废柴，死了还被拉去挨枪子儿，成了进城杀威的道具——县长来了，鹅城太平了！县长来了，青天就有了！
我说的是市场规律嘛，显然不是，滞涨，市场失灵，才要走国有化这条路。正道直行地国有化吧，给银行解套，给房奴解套，给经济解套。治通胀就是打泡沫，打楼市算是打准了。软着陆嘛，降落伞打开了。
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发表于 2011-3-21 10:35:41
